7 am to 8 pm

Monday to Sunday

Phú Thọ

Thủ Dầu Một, Bình Dương

0974982048 - 0908791203

Anbactai2013@gmail.com

Danh sách so sánh

Những lưu ý khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Những lưu ý khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn. Thực ra, đây là một loại giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác nhằm mục đích “né” thuế.

Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

Như trường hợp một phó tổng giám đốc ở tỉnh Bình Thuận, lợi dụng người dân không am hiểu pháp luật đã thu gom chuyển nhượng hàng chục héc ta đất, hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng các hợp đồng ủy quyền được công chứng. Kiểu giao dịch này gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và quản lý thuế. Vì nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Bản chất hợp đồng ủy quyền

Đối với các bên, bên được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu trách nhiệm về kết quả của công việc. Ngoài ra, các bên còn phải chịu sự điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ dân sự. Đối với việc ủy quyền có quy định cho phép ủy quyền lại thì việc ủy quyền lại còn chịu sự quy định điều chỉnh về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ (Điều 365 – Điều 270 Bộ Luật Dân sự).

Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền (Điểm a Khoản 1 Điều 564). Tuy nhiên, trên thực tế, các đơn vị công chứng đang cố ý không thực hiện đúng quy định, khi lập văn bản ủy quyền lại hoàn toàn không có xác thực sự đồng ý của bên ủy quyền.

Mặc dù hợp đồng ủy quyền có quy định cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, phạm vi ủy quyền chứ không phải là “sự đồng ý” của bên ủy quyền. Bên ủy quyền phải được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi đánh giá bên nhận ủy quyền lại là ai.

“Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều  rủi ro không những cho người ủy quyền (bị bán với giá rẻ, bị siết nợ khi vay tiền mà ký văn bản ủy quyền về nhà,…) mà người mua là người chịu rủi ro khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận, không được sử dụng”.

Vậy những rủi ro cần lưu ý là gì?

+ Rủi ro từ bên bán: Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị…

+ Rủi ro giao dịch giả cách: Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…

+ Rủi ro từ người được ủy quyền (ủy quyền lần thứ nhất) và người được ủy quyền lại: Những rủi ro giữa họ, rủi ro về người được ủy quyền lại mà chính bên bán cũng không biết họ là ai, họ đã làm gì đối với tài sản của bên bán.

“Những giao dịch ủy quyền và ủy quyền lại nếu gặp những giao dịch mà người được ủy quyền lạm quyền vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc giao dịch giả cách hoặc kể cả trường hợp có tội phạm (lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, làm tài liệu giả,…) thì việc giải quyết sẽ rất khó vì không xác minh và điều tra được họ khi họ đã ôm tiền và cao chạy bay xa

Để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán bằng hình thức này, người mua cần hết sức cẩn trọng vì việc ủy quyền lại cho dù đúng bản chất cũng dễ gặp rủi ro. Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,….

Bên mua cần kiểm tra đúng bản chất bên bán không có điều kiện trực tiếp giao dịch, có hoàn cảnh đặc biệt nên mới phải ủy quyền và ủy quyền lại. Bên mua cần liên hệ trực tiếp bên bán và bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán thông qua điện thoại, email hoặc có các văn bản từ người thân, văn phòng luật sư đi xác thực.

img

AnBacTai

Related posts

Thuê hay mua nhà, hướng nào lợi hơn?

Vay tiền mua nhà hay tiếp tục ở thuê là bài toán khó khiến nhiều gia đình,...

Đọc tiếp
bởi AnBacTai

Những chiến lược giúp nhà môi giới kiếm bộn tiền

Sự cạnh tranh trong làng môi giới bất động sản là điều không thể tránh...

Đọc tiếp
bởi AnBacTai

Có nên đổ tiền vào phân khúc căn hộ tại Bình Dương không?

Thị trường căn hộ tại Bình Dương đang là tâm điểm của thị trường địa...

Đọc tiếp
bởi AnBacTai

Tham gia thảo luận